民泊開始前に覚えておきたい!特区民泊制度(大阪編)

特区民泊とは、正式には国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業です。その名の通り、外国人を受け入れるための国家戦略として特別区域に指定された地域で、従来の規制を緩和しつつ宿泊業を可能にする制度です。

クールジャパンを推し進めたい日本政府ですが、従来の旅館業法では申請に必要な要件をクリアするのが厳しく、宿泊施設不足が叫ばれました。

そこで登場したのが特区民泊で、よりシンプルな要件で宿泊業を営むことができます。

特区民泊とは?大阪以外の都道府県との違い

旅館業法:歴史の古い法律で、いくつか改正は経ているものの未だ難関。宿泊日数に制限なし。

特区民泊:指定された市町村でのみ可能。外国人を受け入れるという前提のため、最低宿泊日数は2泊。(1泊2日の受け入れは不可)

民泊新法:2018年に新たに設けられた制度で、正式には住宅宿泊事業法。全国でできるが年間180日までしか受け入れない。特区民泊とは違い、1泊~の宿泊が可能。

更に、特区民泊と民泊新法では旅館業法に必要な建物基準や設備要件が緩和されているため、小規模な宿泊施設でも参入しやすくなっています。

大阪市は特区民泊可能地域に指定されているので、「大阪市でインバウンドの時流に乗り宿泊業を始めたい!」という方には、特区民泊の取得が最初の目標となります。

 

大阪の特区民泊の許可申請で必要な設備とやるべきこと

特区民泊を開始するためには、施設内に次のような設備を事前に整える必要があります。

  1. 消防設備:報知器や誘導灯、消火器といった設備が必要です。カーテンや絨毯も防炎のものが必要ですのでご注意を。
  2. 産業廃棄物処理場:いわゆるゴミ捨て場です。民泊施設のゴミは事業系のゴミになりますので、一般の家庭ゴミとしては出せず、認可された回収業者と契約する必要があります。
  3. 住民説明会:民泊を始める施設から定められた範囲にお住まいの近隣住民の皆様に対し、事業の説明を行う義務があります。その際に受けた意見や要望は保健所へ報告せねばならず、特に騒音防止やゴミ処理に関して意見を受けた場合は可能な限り要望に応えることが保健所から求められます。運営開始後にトラブルに発展しないよう、ここは真摯に取り組みましょう。

    弊社の実際の説明会の様子

  4. 保険加入:義務ではありませんが、事業を続ける中で財物の破損は珍しくないですし、火災など万一の場合に備える事はしておいた方が良いでしょう。弊社では日本民泊協会の民泊保険を推奨しております。また弊社が民泊協会の認証制度を取得した記事がございますのでご覧ください。
    必要書類について】必要な設備や書類は、管轄の消防署・大阪市環境局・大阪市保健所に問い合わせをすれば詳しく教えてくれます。住所・図面等を用意し、用途地域や建築基準、学校に近いかどうかなどその他諸々の制限がクリアできているかを最初に行う事をオススメします。特に保健所への申請書類については、大阪市保健所のHPに詳しい記載があります。更には必要書類の様式もダウンロードできますので、そちらを参考にするのが一番です。

初期費用と運営費用のシュミレーション

民泊を始めるための初期費用の目安

大阪で民泊を始めるための初期費用ですが最近ではクオリティの高い民泊が増えています。

しっかり収益を上げていくことを考えると、トータルで1,000万ほど見ておいたほうがいいと思います。

施設に競争力を付けないと厳しい中で、しっかりとリフォームをすることが多く、賃貸ではなかなか大胆なリフォームが出来ないので、物件を購入しての参入の方がいいように思います。東京ではほとんどの事業者が賃貸ですることも多く、この辺りは地域によっても差があって面白いです。

(※物件の状態や規模、設備の充実度、行政手続きのコストなどによって大きく変わります)

ここではすでに物件を所有している前提で内訳を示します。

■リフォーム・設備投資

リフォーム費用: 10万円~(内装の改装、Wi-Fi設置、清掃用具やトイレ・浴室のリフォームなど)

  • 消防設備の設置: 20万円~150万円(煙感知器、消火器の設置など)
  • 家具、インテリア: 150万円~(他施設と差別化できるような内装作り)

リフォーム費用などは物件の状態(新築か古民家か)によって大きく異なるので

弊社に問い合わせいただければ面談を通して概算費用をお伝えします。

■行政手続き費用

  • 許可申請手数料: 25万円(行政書士先生による代行)
  • 大阪市の許可申請手数料:21,200円
  • 書類作成・住民説明会の開催費用: 5万円~10万円(必要に応じて専門家に依頼)

■保険料

  • 施設賠償責任保険: 1万円~5万円(年間保険料)

上記以外にも、予想外の出費や初期トラブルに対応するため、50万円ほど予備費を持っておくと良いでしょう。

 

日々の民泊運営にかかる費用の目安

日々の民泊運営にかかる費用コストについては下記のような項目が挙げられますが、標準的な一軒家物件ですと月間10万円程度はかかります。(金額は物件や状況により変動するので目安としてご参考ください。)

利益がどのくらい出るのかシュミレーションが大切です。

  • 光熱費:電気・ガス・水道: 約1万円/月
  • インターネット・通信費:インターネット料金: 約5千円/月
  • 清掃費:清掃代行費用: 約8千円/回 × 10回/月 = 8万円/月(実際はゲストが払うのでお金はかかりません)
  • 消耗品費:トイレットペーパー、洗剤、シャンプー等: 約1万円/月
  • 保険料:施設賠償責任保険: 3万円/年(= 2,500円/月)
  • プラットフォーム手数料:Airbnbなどの手数料: 収益の15% (40万円の収益なら6万円)
  • 一元管理システムの手数料(Airhost):2,200円~(税抜き)
  • ゴミ回収業者手数料:7,000円~

民泊開始から運営までの流れ

1.物件の選定

立地や広さ、価格等条件の良さそうな物件情報を入手したら、そこで民泊が可能かどうか管轄の消防署と大阪市保健所に問い合わせ。可能なら物件を購入or借り上げ。認定された廃棄物回収業者が回収に来れるエリアかどうかを確認するのも忘れずに。

 

2.家具家電の搬入、消防設備の取り付け、物件のリフォーム、住民説明会

物件にリフォームが必要な場合はしておきましょう。これも民泊の要件に沿うよう注意する必要があります。ここで集客に特化した構造にしておきたいところですが、どのような形にすればよいかは弊社までお問合せ下さい。近隣住民の皆さまからの要望が出た場合に備えて住民説明会もこのタイミングでしておくのがベターです。防音対策などリフォームによって解決できる問題であれば合わせて対応しましょう。弊社ではリフォーム会社の手配が可能であり、過去200施設ほどを手掛けた経験のあるインテリアデザイナーも在籍しております。

参考までに過去のプロデュース例をご覧ください。

欧米人が好むjapanese styleを強調したお部屋

Retoro Futureをテーマにしたお部屋

3.ゲスト向けガイダンスを作成する

施設への入り方・施錠開錠の仕方から、Wifiの使い方など、ゲストがスムーズに利用できるようにガイダンスを作成、ゲストに守ってもらいたいハウスルールと共に現地に設置します。これは保健所への申請書類でもあり、外国人を受け入れるという前提のため任意の外国語に翻訳する必要があります。

 

4.書類を準備し申請手続きと写真撮影

消防法令適合通知書や住民説明会の記録、環境局からのハンコを取得することができたら保健所への申請です。書類が受理されたら保健所の担当員による現地確認のスケジュールを調整します。施設内を完成形にし綺麗に整えてお迎えすることになるので、写真撮影も合わせて行いましょう。写真撮影は集客においてとても重要な材料です。どんなフォトグラファーに依頼するかで集客率が左右されます。一流ホテルなどの撮影をしているフォトグラファーの手配も弊社では可能ですのでお気軽にお申しつけください。

 

5.各ポータルサイトへ掲載する

一通りの準備が終わったらいよいよAirbnbなどのポータルサイトへの掲載を行います。

サイトとの契約にサインしたり、場合によっては身分証明書などを提示し本人確認を行うことが必要です。受け入れ期間や価格設定、キャンセルポリシーといった各種設定や、予約を誘う魅力的なアピール文も書きましょう。弊社ではこれらの対応も可能です。

 

6.民泊運営での日々の業務をこなす

晴れて運営が開始となったらここからが本番です。

運営業務についてご紹介します。主要な項目は下記の通り。

 

  1. 繁忙期・閑散期の宿泊価格の調整
  2. 空室を埋めるための日々の価格調整
  3. ゲストからのメッセージまたは電話での問い合わせ対応
  4. 宿泊者のチェックイン手続きと台帳管理 (予約前の事前問い合わせや、チェックイン当日の問い合わせが多いです。)
  5. チェックアウトスケジュールの把握と清掃の実施、備品の管理

ここまで細かい作業ができない、時間がない方は

運営代行業者にお任せするのもいいと思います。

下記は弊社の代行プランです。
各種サービスの対応表

~円滑に民泊を運営するために心がけておきたいこと~

〇外国人対応と外国語案内

日本語がわからない外国人観光客にとって日本での滞在は多少なりとも不安がつきものです。

そこをサポートしてあげることで満足度があがります。

多言語が話せるスタッフも弊社は在籍しておりスムーズに対応可能です。

近隣住民からの苦情対応とトラブル防止策

民泊施設はほとんどが住宅地に建てられてます。

さらにゲストは大人数での宿泊が多いのでクレームは避けられないトラブルです。

弊社では運営委託を受けてる施設のみ、24時間駆けつけも行っておりますのでご安心ください。

財物の損害があった場合の保険適用

ゲストは故意ではなくとも物を壊してしまうケースや

日本のルールを知らずに室内でたばこをすってしまうなど

トラブルが起きた時の保険手続きが必要です。OTA、予約サイトによって、保険が適応されやすい方法などもありますので、ご相談下さい。

民泊セミナーの様子

過去の民泊セミナーの様子。行政書士先生、消防業者を招き、徹底解説します。

今回は以上になります。

いかがでしたでしょうか?ご不明な点があればお気軽にお問合せください。

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ぜひ迷われてる方はお越しください。

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